Fikiria hali hii: umepata condo nzuri Bang Tao, bei imekubaliwa, unatuma pesa... na miezi mitatu baadaye Land Department Phuket inakataa kusajili jina lako kwenye hati ya umiliki. Sababu? Hakuna FET. Hii ndiyo hadithi inayojirudia mara nyingi kwa wanunuzi kutoka Urusi mwaka 2026, na tatizo halikuwa kama unaweza kununua mali Thailand, bali jinsi pesa zilivyovuka mpaka.
Hakuna sheria ya Thailand au ya Urusi inayomzuia raia wa Urusi kununua condo Phuket. Swali la kweli ni njia gani ya malipo itakayozalisha karatasi sahihi za kisheria pande zote mbili.
Kwa nini benki za Urusi hazifanyi kazi tena moja kwa moja?
Baada ya benki nyingi za Urusi kukatwa kutoka mfumo wa SWIFT, njia za kulipa mali nje ya nchi zilijengwa upya kabisa. Baadhi ya wanunuzi hutumia mawakala wa malipo (payment agents), wengine hutumia akaunti za nchi ya tatu, wengine hubeba pesa taslimu, na wengine hujaribu njia za crypto. Baadhi ya njia hizi zinatii Sheria ya Shirikisho namba 173-FZ ya udhibiti wa fedha za kigeni Urusi, lakini nyingine zinakaribia hatari ya Kifungu cha 193.1 cha Kanuni ya Uhalifu ya Urusi, ambacho kinahusu utoroshaji wa mtaji.
Wakati huo huo, Thailand imezidisha masharti yake. Land Department inataka uthibitisho kwamba fedha za kigeni ziliingia halisi nchini na kubadilishwa kuwa baht ndani ya udongo wa Thailand. Hapa ndipo matatizo mengi ya wanunuzi yanapotokea, kwenye makutano ya mifumo hii miwili tofauti.
Njia gani tatu za malipo zinazokubalika kisheria?
Kuna njia tatu tu zinazofanya kazi kisheria mwaka 2026:
- Uhamisho kutoka akaunti binafsi ya mnunuzi katika benki ya Urusi.
- Uhamisho kutoka akaunti ya benki ya kigeni iliyotangazwa rasmi.
- Kuleta fedha taslimu zilizotangazwa kwenye mipaka miwili (kuondoka na kuingia).
Lakini kubeba pesa taslimu peke yake hakutatui upande wa Thailand. Kusajili condo chini ya freehold kunahitaji fomu ya FET (Foreign Exchange Transaction), inayothibitisha kwamba fedha za kigeni zilifika kutoka nje na kubadilishwa kuwa baht ndani ya benki ya Thailand. Fedha zinazobebwa mkononi hazizalishi hati hii kabisa.
FET ni nini na kwa nini ni muhimu sana?
FET ni hati inayotolewa na benki ya Thailand inayothibitisha kwamba fedha za kigeni zilifika kutoka nje ya nchi na kubadilishwa kuwa baht ndani ya Thailand. Bila hati hii, Land Department haitasajili umiliki wa kigeni wa unit ya condominium chini ya freehold.
Jambo linalowashangaza wengi: hata usajili wa leasehold wa miaka 30 kwenye ofisi kadhaa za ardhi Phuket umekuwa ukihitaji FET, hata ingawa kisheria si lazima kila wakati. Panga malipo yako ili FET iweze kupatikana bila kujali, hata kama haihitajiki sasa hivi.
Mawakala wa malipo: ni salama au hatari?
Mawakala wa malipo (payment agents) wanakubalika kisheria, lakini tu wale walio na leseni maalum ya kuhudumia watu binafsi, si leseni za biashara ya kigeni ya makampuni. Hati muhimu zaidi hapa ni mkataba wa huduma (power of attorney au agency contract) unaotaja wazi kusudi kama 'malipo ya mali isiyohamishika' (real estate payment), kamwe si 'huduma ya uhamisho' na hasa kamwe si 'ugavi wa bidhaa'.
Risiti ya taslimu kwa huduma iliyotolewa ni kiashiria rahisi zaidi kwamba wakala anafanya kazi kwa uwazi ndani ya Urusi. Kama hakuna risiti, hilo ni sababu ya kuondoka.
Gharama ya soko kwa ujumla ni asilimia 1 mpaka 2.5% ya jumla ya thamani ya mauzo, pamoja na tofauti ya ubadilishaji fedha (exchange spread). Tofauti za bei kati ya watoa huduma zinaweza kufikia asilimia 1.5% ya bajeti nzima ya mkataba, hivyo linganisha kabla ya kuchagua.
Makosa makubwa yanayofanya wanunuzi wapoteze pesa
Kosa la kawaida zaidi sokoni: fedha zinatumwa kama malipo ya bidhaa au vifaa wakati kwa kweli ni ununuzi wa condo. Hii inahesabika kama uhamisho chini ya sababu za uongo, na inaweza kusababisha madai ya kurejesha fedha, faini chini ya Kifungu cha 15.25 cha Kanuni ya Utawala ya Urusi, au kwa kiasi kikubwa zaidi, dhima ya uhalifu chini ya Kifungu cha 193.1. Soma kusudi lililoandikwa kwenye malipo kabla ya kutuma fedha, na kama kunataja 'bidhaa', ondoka mara moja.
Matatizo mengine yanayojirudia:
- Mfuatano uliovunjika wa watumaji: Fedha zinapokelewa Urusi na kampuni moja, lakini zinafika kwa developer wa Thailand kutoka kampuni tofauti kabisa isiyo na uhusiano. Suluhisho: hakikisha mlipaji wa mwisho ametajwa kwenye mkataba na omba mifano ya malipo yaliyokamilika hapo awali.
- Malipo kutoka mtu wa tatu asiye na uhusiano: Developers wa Thailand wanazidi kukataa fedha kutoka watu wasio na uhusiano wowote na mnunuzi halisi. Suluhisho: kusudi la malipo linapaswa kutaja jina kamili la mnunuzi, jina la mradi, na namba ya unit.
- Kulipa kwa cryptocurrency: Chini ya 173-FZ, mali za kidijitali hazihesabiwi kama fedha za Urusi wala za kigeni. Hakuna zuio wazi, lakini pia hakuna hati inayosaidia upande wa Urusi. Tumia crypto tu kama unaweza kueleza kikamilifu mfuatano wa fedha kwa mamlaka ya kodi wakati wa kurejesha fedha baadaye.
- Kubeti kwamba hakuna atakayeona: Maswali huonekana wakati wa talaka, ukaguzi wa kodi, au wakati wa kurudisha faida baada ya kuuza. Andaa faili kamili mara moja, yaani mkataba, risiti, agizo la malipo, FET, uthibitisho wa developer, na hifadhi kwa takriban miongo moja.
Mimi binafsi ninaona kosa la 'kulipa chini ya nyaraka za biashara ya kigeni' kuwa hatari kubwa zaidi ya yote, kwa sababu linaweza kubadilika kutoka faini rahisi hadi dhima ya uhalifu kulingana na kiasi.
Je, kuna ubadilishanaji wa taarifa kati ya Thailand na Urusi?
Hakuna ubadilishanaji wa taarifa wa kiotomatiki kuhusu mauzo ya mali isiyohamishika kati ya Thailand na Urusi. Hata hivyo, taarifa za akaunti za kifedha zinabadilishwa, jambo linalopunguza lakini lisiloondoa kabisa uangalizi. Kama bajeti yako ni chini ya kiwango kinachohitaji ripoti (mfano, muda mfupi wa akaunti ya kigeni), baadhi ya masharti haya hayakuhusu moja kwa moja, lakini bado ni vyema kuhifadhi nyaraka zote.
Muundo unaopendekezwa na wataalamu wa sekta kwa 2026 unafanana: fedha zihamishwe kwa fedha za kigeni, ikiwezekana kupitia akaunti ya benki ya nchi ya tatu inayomilikiwa na mnunuzi, moja kwa moja kwenda benki ya Thailand, ambayo baadaye inatoa FET kwa jina la mnunuzi ili ilingane na jina litakalosajiliwa kwenye hati ya umiliki.
Hii ndiyo muundo ninaopendekeza binafsi kwa wanunuzi wengi: akaunti yako ya Urusi hadi wakala wa malipo aliyeleseni chini ya mkataba unaoandika 'malipo ya mali isiyohamishika', kisha uhamisho wa fedha za kigeni kwenda developer ukitaja jina la mnunuzi na namba ya unit, ubadilishaji kuwa baht kwenye benki ya Thailand, utoaji wa FET, na hatimaye usajili kwenye Land Department.
Kama mtu yeyote anakupa ofa ya 'kurahisisha' hili kwa kubadilisha kusudi la malipo kwa hatua yoyote, chukulia hilo kama alama nyekundu. Kuokoa asilimia moja ya commission kamwe hakustahili hatari ya mkataba uliojengwa juu ya nyaraka za uongo.
Maswali Yanayoulizwa Mara kwa Mara
Je, raia wa Urusi bado anaweza kununua condo Thailand mwaka 2026?
Ndiyo. Hakuna kizuizi. Wageni wanaweza kumiliki freehold ndani ya kiwango cha asilimia 49 ya eneo lote la kuishi la condominium; kilichobaki kinasimamiwa kama leasehold au kupitia kampuni ya Thailand.
Je, naweza kubeba pesa taslimu na kulipa developer moja kwa moja?
Unaweza kubeba pesa taslimu, ukitangaza kiasi zaidi ya dola 10,000 za Marekani unapotoka EAEU na zaidi ya dola 20,000 unapoingia Thailand. Lakini malipo ya aina hii hayazalishi FET, kumaanisha usajili wa freehold hautawezekana.
Nimekuwa nikiishi nje ya Urusi kwa zaidi ya siku 183. Je, sheria za udhibiti wa fedha za Urusi bado zinanihusu?
Kama malipo linatoka akaunti ya kigeni, hakuna benki ya Urusi inayohusika katika muamala. Hata hivyo, wajibu wa kutaarifu Huduma ya Kodi ya Shirikisho (Federal Tax Service) kuhusu kufungua akaunti ya kigeni unabaki, ingawa baadhi ya mahitaji ya ripoti yamefutwa kwa wale waliokaa zaidi ya siku 183 nje ya Urusi katika mwaka fulani.
Nini kitatokea ikiwa malipo yaliyopangwa vibaya yatapita bila tatizo mwanzoni?
Tatizo mara nyingi hujitokeza si wakati wa kuingia, bali wakati wa kutoka. Wakati wa kuuza mali na kurejesha fedha Urusi, utahitajika kueleza jinsi mtaji ulivyotoka nchini hapo mwanzo. Bila agizo sahihi la malipo, maelezo hayo yanaporomoka haraka.
Chanzo: Realty-Phuket.com