Jibu la Haraka: Deni la Baht Bilioni 38 Linamaanisha Nini?
AssetWise, mmoja wa wajenzi wachache waliosajiliwa kwenye soko la hisa la Thailand (SET) wanaokua badala ya kupungua, wana mikataba ya mauzo yenye thamani ya baht bilioni 38.18 ambayo bado haijakamilishwa (yaani nyumba tayari ziliuzwa lakini bado hazijakabidhiwa rasmi kwa wamiliki). Kwa kiwango cha baht 32.5 kwa dola moja, hiyo ni takriban dola bilioni 1.17 za mapato yajayo tayari yamesainiwa na wanunuzi.
Mapato ya kipindi cha nusu mwaka wa kwanza yalifikia baht bilioni 5.69, ongezeko la 57% ikilinganishwa na mwaka uliopita. Lakini kumbuka jambo moja muhimu: chini ya sheria za uhasibu za Thailand, mapato hurekodiwa tu wakati umiliki unapohamishwa rasmi, si wakati mkataba wa mauzo unaposainiwa. Kwa hiyo ongezeko hili halikutokana na mauzo mapya, bali na ukabidhiwaji wa vitengo vilivyokuwa vimejengwa miaka miwili au mitatu iliyopita.
Sehemu kubwa ya ukabidhiwaji unaokuja itafanyika Bangkok na Phuket. Na hapa ndipo jambo la kuvutia linapoonekana: sehemu ya Phuket katika mfuko huu inaonyesha wazi wapi mahitaji yamehamia, yaani miradi yenye chapa inayotambulika, kampuni ya usimamizi wa kitaalamu, na muundo wazi wa kupangisha nyumba.
Deni la Mauzo (Backlog) ni Nini Hasa, na Kwa Nini Ni Muhimu Zaidi ya Mapato ya Robo Mwaka?
Mapato ya kampuni ya ujenzi Thailand ni takwimu inayoangalia nyuma, yaani inaonyesha nyumba zilizojengwa miaka miwili au mitatu iliyopita. Lakini deni la mauzo (backlog) linaangalia mbele: linaonyesha wanunuzi wangapi tayari wamesaini na kulipa malipo ya awali.
Deni la baht bilioni 38.18 likilinganishwa na mapato ya nusu mwaka ya baht bilioni 5.69 linamaanisha kitu kimoja rahisi: kampuni inauza haraka zaidi kuliko inavyojenga na kukabidhi. Katika mzunguko ambapo Benki Kuu ya Thailand (Bank of Thailand) inashikilia sera kali za mikopo ya nyumba kwa wanunuzi wa ndani, na mahitaji ya nyumba za bei nafuu ya ndani yamepungua, pengo hili kwa kawaida linazibwa na fedha za kigeni, na hilo ndilo linaloonekana wazi Phuket.
Mfuko wa pamoja wa ASW na Rhom Bho Property chini ya chapa The Title una thamani ya baht bilioni 47.4. Ndani ya mfuko huo, Phuket inachukua 57% ya oda zote, jambo linaloonyesha mtazamo wa mapato hadi mwaka 2028.
Wanunuzi wa Kigeni Wananunua Nini Hasa Phuket Sasa?
Kisiwa hiki kimeacha kuwa soko la vyumba vidogo vya bei nafuu vya kupangisha kwa muda mfupi. Mnunuzi anayekuja na bajeti ya baht milioni 8 hadi 15 leo hachagui mita za mraba, bali muundo mzima wa uendeshaji: nani anasimamia upangishaji, uchukuaji wa vyumba (occupancy) unakuwaje msimu wa mvua, nani anagharamia ubadilishaji wa vifaa, na mapato yanagawanywaje kati ya mmiliki na mwendeshaji.
Chapa, katika muundo huu, ni njia ya kuhamisha hatari ya usimamizi kwa mwendeshaji wa kitaalamu. Hilo ndilo linaloeleza premium (bei ya juu zaidi) inayolipwa. Pia linaeleza kwa nini deni la mauzo linakua zaidi kwa wajenzi walioingia kisiwani na mfumo wa uendeshaji tayari, si mnara tu karibu na ufuo.
Kuna sababu ya pili, isiyo ya kustarehesha sana. Mnunuzi kutoka Urusi, Kazakhstan, au China mara nyingi hawezi kusimamia ujenzi na uendeshaji binafsi kutoka mbali. Mradi wa chapa unaotokana na kampuni iliyosajiliwa kwenye soko la hisa, kwa hakika, ni ununuzi wa taarifa za kifedha zilizowekwa wazi, si tu kifurushi cha muundo wa mambo ya ndani.
Wanunuzi wa Kigeni Wanaweza Kumiliki Umiliki Kamili (Freehold) Phuket?
Ndiyo, lakini kwa kikomo. Mgeni anaweza kumiliki umiliki kamili (freehold) tu ndani ya 49% ya eneo linaloweza kuuzwa la jengo lolote la kondominiamu Thailand, hata katika miradi ya chapa. 51% iliyobaki inapatikana kwa wageni kupitia leasehold tu, kwa kawaida miaka 30 na chaguo la kuongeza muda.
Malipo kutoka kwa mnunuzi wa kigeni yanahitajika yaingie kutoka nje ya nchi kwa sarafu ya kigeni, na kubadilishwa kuwa baht ndani ya Thailand. Benki inatoa fomu ya Foreign Exchange Transaction (FET), ambayo bila yake Idara ya Ardhi (Land Department) haitaandikisha umiliki kamili wa mgeni. Hakikisha unathibitisha kiwango kilichobaki cha kikomo cha wageni kabla ya kulipa malipo ya awali, kwa sababu katika miradi maarufu kinaisha haraka.
Ni Faida Gani Ya Kweli Unayoweza Kupata Kutoka Nyumba za Chapa Phuket?
Soko linakadiria bei za nyumba za chapa kuwa juu kwa takriban 20-35% ikilinganishwa na nyumba zisizo za chapa katika eneo moja. Lakini premium hii haiwafanyi wote washinde.
Hapa ndipo jambo linaloshindwa kufanya kazi: premium ya chapa haifanyi vizuri wakati wa kuuza tena. Mnunuzi wa awali analipa 20-35% zaidi kwa ajili ya kampuni ya usimamizi na ukumbi wa kupokea wageni; mnunuzi wa pili, miaka mitano baadaye, anaangalia bei kwa kila mita ya mraba katika eneo hilo na faida halisi (net yield) ya mwaka uliopita. Kama faida halisi inageuka kuwa 4-5% badala ya 7-8% iliyoahidiwa kwenye brosha, premium inatoweka.
Pengo hili karibu kila wakati linaonekana pahali pamoja: asilimia zinazotangazwa zinakokotolewa kwa mapato ghafi (gross revenue) kwa kiwango cha juu cha uchukuaji wa vyumba, wakati mmiliki halisi anapata malipo baada ya kamisheni ya mwendeshaji, gharama za huduma (utilities), michango ya mfuko wa matengenezo (sinking fund), kodi, na muda wa vyumba kukosa wapangaji msimu wa mvua kati ya Mei na Oktoba.
Kwa uwazi zaidi, faida halisi ya soko baada ya kutoa gharama zote kwa kawaida iko kati ya 4-6% kwa mwaka. Takwimu za 8-10% zinazoonekana kwenye vifaa vya matangazo kwa kawaida ni mapato ghafi yenye mawazo ya matumaini kuhusu uchukuaji wa vyumba.
Deni Kubwa la Mauzo Linahakikisha Mradi Utakamilika?
Hapana. Thailand haina mfumo unaofanana na ule wanaotumia wanunuzi wengine wa kimataifa wa kuweka fedha kwenye akaunti iliyofungwa (escrow) hadi ujenzi ukamilike. Malipo ya mkataba yanaenda moja kwa moja kwa mjenzi na kutumika kufadhili ujenzi unaoendelea.
Ulinzi wa kweli pekee ni hali ya kifedha ya mjenzi, historia yake ya kukamilisha miradi, na muundo wa mkataba wa mauzo. Ndiyo maana taarifa za kifedha zilizowekwa wazi kwa umma zina thamani ya vitendo, si tu ya heshima.
Jambo la tatu la kuzingatia: pwani ya magharibi ya Phuket inajengwa kwa msongamano mkubwa. Bang Tao, Layan, na Kamala kila moja inachukua vitengo vipya vingi, na ushindani wa wapangaji sawa utaongezeka kadri deni la mauzo la leo linavyogeuka kuwa majengo yaliyokamilika.
Mtazamo Wetu: Ununue Chapa au Usiuinunue?
Kama bajeti yako ni chini ya baht milioni 5-6, nyumba za chapa Phuket huenda si kwa ajili yako. Katika kiwango hicho cha bei, premium ya chapa inavuruga faida yako, na utakuwa ukishindana na mamia ya vyumba vinavyofanana. Katika kiwango hiki, ina maana zaidi kuangalia kondominiamu za Bangkok karibu na vituo vya BTS na MRT, ambapo wapangaji wanaishi mwaka mzima, si miezi minne tu.
Katika kiwango cha baht milioni 8+, mantiki inabadilika. Hapa, tunapendekeza kuchagua mradi kulingana na vigezo vinavyoweza kuthibitishwa: mjenzi amesajiliwa kwenye soko la hisa na anaweka wazi deni lake la mauzo, mwendeshaji tayari anaendesha nyumba kisiwani na ana takwimu halisi za uchukuaji wa vyumba, na mkataba wa kupangisha hauahidi faida ya juu ya 6% (ahadi hizo kwa kawaida zinafichwa nyuma ya bei ya juu ya kuingia).
Hatua moja muhimu ambayo wanunuzi wengi wanaikosa: tembelea kisiwa msimu wa chini (low season), si Februari. Julai au Septemba zinaonyesha uchukuaji halisi wa fukwe na barabara kwa uwazi zaidi kuliko miezi ya juu ya msimu.
Subiri bei kushuka kote kisiwani? Bei za soko la awali kwenye pwani ya magharibi zinasaidiwa na gharama za ardhi na hazitashuka kwa kiasi kikubwa. Kinachoweza kutokea zaidi ni mgawanyiko: miradi imara na mwendeshaji anayefanya kazi vizuri itashikilia bei, huku miradi dhaifu ikitoa punguzo na mipango ya malipo ya awamu. Kusubiri marekebisho ya bei kote kisiwani ni mkakati mbaya kwa yeyote anayehitaji nyumba inayofaa mfumo maalum wa kupangisha.
Kwa mnunuzi anayefanya kazi na Mali Thailand, kigezo hiki cha kutathmini kabla ya kununua ni hatua ya kwanza muhimu zaidi kuliko bei yenyewe.
Chanzo: Dzen (hatamatata)