Fikiria una kiwanja cha thamani ya milioni 100 baht katikati ya Bangkok, lakini badala ya kulipa kodi ya biashara, unalipa senti kidogo tu kwa sababu tu umepanda mistari michache ya migomba. Hii sio hadithi ya kubuni, ni mkakati halisi uliotumiwa na wamiliki wengi wa ardhi katikati ya jiji kwa miongo kadhaa. Sasa Halmashauri ya Jiji la Bangkok (BMA) imeamua kuufunga mwanya huu, na uamuzi huu utagusa kila mtu mwenye ardhi au anayefikiria kuwekeza katika ardhi ya mji mkuu wa Thailand.
Kwa muda mrefu, wenye viwanja vya thamani kubwa katikati ya Bangkok walikuwa wakisajili ardhi yao kama 'kilimo' kwa kupanda migomba michache, mimea ya limau (lemongrass), au michikichi ya nazi. Mbinu hii rahisi iliwawezesha kulipa kodi ya chini sana badala ya kodi halisi ya biashara ambayo ingetumika kwa eneo hilo. BMA sasa imependekeza rasmi kupandisha viwango vya kodi kwa ardhi iliyosajiliwa kama kilimo lakini iliyopo ndani ya maeneo ya kibiashara ya jiji, hatua inayolenga kuziba pengo kati ya kodi ya kilimo na kodi ya biashara.
Kwa wawekezaji wa kimataifa wanaoangalia mali za ardhi Bangkok, hii ni ishara wazi ya kupitia upya mkakati wao wa uwekezaji.
Jibu la Haraka: Nini Kinabadilika?
Bangkok inapandisha kodi kwa ardhi iliyosajiliwa rasmi kama kilimo lakini ipo katika wilaya za kati za jiji. Hivi sasa, viwanja vya kilimo vinalipa kati ya 0.01-0.1% ya thamani iliyokadiriwa, ikilinganishwa na 0.3-0.7% kwa ardhi ya biashara (data kutoka Idara ya Mapato ya Thailand). Chini ya pendekezo jipya, kiwango cha msingi cha kilimo kitapanda kutoka takribani 0.01% (hadi 0.10%) hadi 0.03-0.12%, karibu mara tatu ya mzigo wa awali wa kodi, yaani kutoka baht 100 hadi baht 300 kwa kila milioni moja ya thamani ya ardhi (Nation Thailand).
Chini ya mwanya wa zamani, akiba iliyopatikana kwenye kiwanja chenye thamani ya milioni 100 baht ilifikia baht 500,000-700,000 kwa mwaka. Wilaya zilizoathirika zaidi ni Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit, na Ratchadamri, ambako viwanja vingi vitupu na vya 'kilimo cha kujifanya' vipo. Pendekezo hili bado liko chini ya mapitio, na utekelezaji kamili unatarajiwa kuanza mwaka wa fedha wa 2027.
Historia Fupi ya Sheria Hii
Sheria ya Kodi ya Ardhi na Majengo (Land and Building Tax Act B.E. 2562) ilianza kutumika mwaka 2020, ikiweka makundi manne ya viwango vya kodi: makazi, kilimo, biashara, na ardhi tupu. Kundi la kilimo lina kiwango cha chini kabisa, kikianzia 0.01% kwa viwanja vyenye thamani hadi milioni 75 baht, wakati viwango vya biashara vinaanzia 0.3% na kupanda hatua kwa hatua kulingana na thamani.
Makadirio ya soko yanaonyesha kuwa mamia ya viwanja, kuanzia rai 1 hadi rai 20, katika maeneo bora ya Bangkok yamesajiliwa rasmi kama ardhi ya kilimo. Thamani zilizokadiriwa za ardhi katika eneo la Sukhumvit kati ya soi 1 hadi soi 63 zinafikia baht 800,000-1,500,000 kwa square wah (Idara ya Hazina, tathmini ya 2024-2027).
Kwa Nini BMA Inachukua Hatua Sasa?
Shinikizo la kodi kwenye ardhi tupu tayari limesababisha ongezeko la asilimia 12-15% la ardhi tayari-kwa-maendeleo katika kipindi cha 2024-2025, kulingana na AREA (Agency for Real Estate Affairs). BMA pia inaimarisha usimamizi, ikitaka ardhi iliyosajiliwa kama kilimo itumike kwa kilimo halisi cha kibiashara badala ya upandaji wa kificho tu (Bangkok Post).
Kuna sababu nyingine muhimu: BMA inakusanya kodi ya ardhi moja kwa moja, na ina motisha kubwa ya kuongeza mapato yake, ambapo lengo lake la ukusanyaji la mwaka 2025 lilikuwa baht bilioni 37.
Inafaa kukumbuka kuwa wageni (wasio raia wa Thailand) wamekatazwa kumiliki ardhi moja kwa moja nchini Thailand kwa mujibu wa Sheria ya Ardhi, Kifungu cha 86. Kwa hiyo, mabadiliko haya yanaathiri zaidi wale wanaomiliki ardhi kupitia makampuni ya Thai au mikataba ya kukodisha ya muda mrefu, jambo la kawaida kwa wawekezaji wengi wa kigeni.
Jedwali la Kulinganisha: Kabla na Baada
| Kipengele | Hali ya Sasa | Pendekezo Jipya |
|---|---|---|
| Kiwango cha msingi cha kodi ya kilimo | 0.01% hadi 0.10% | 0.03% hadi 0.12% |
| Kodi kwa kila milioni baht ya thamani | ~baht 100 | ~baht 300 |
| Akiba ya mwaka kwa kiwanja cha milioni 100 baht | baht 500,000-700,000 | Punguzo kubwa la akiba hiyo |
| Utekelezaji kamili unatarajiwa | - | Mwaka wa fedha 2027 |
Je, Hii Itaathirije Bei za Ardhi na Wapangaji?
Athari zinatarajiwa kuwa za pande mbili. Kwa muda mfupi, baadhi ya wamiliki wataamua kuuza viwanja vyao, jambo ambalo laweza kupunguza kasi ya ongezeko la bei kwa muda. Kwa muda wa kati, ujenzi zaidi utaongeza ugavi wa vyumba vya condominium na nafasi za kibiashara, jambo litakalosaidia kudhibiti soko na kuwapa wanunuzi chaguo zaidi.
Kwa upande wa kodi za majengo ya ofisi na maduka, athari itakuwa isiyo ya moja kwa moja lakini ya kweli. Kama wamiliki wa majengo ya kibiashara hawataweza tena kupunguza msingi wao wa kodi kwa kuainisha ardhi jirani kama kilimo, gharama zao za uendeshaji zitapanda. Sehemu ya mzigo huo huenda ikahamishiwa kwa wapangaji, hasa katika ofisi za Daraja B na C.
Kuhusu ununuzi wa condominium, hakuna uhusiano wa moja kwa moja kwani kodi ya condominium inakadiriwa tofauti chini ya kiwango cha makazi. Hata hivyo, ongezeko la ardhi inayopatikana kwa maendeleo laweza kuleta miradi mipya zaidi katikati ya Bangkok, jambo linalowanufaisha wanunuzi kwa kuwa na chaguo zaidi na bei za ushindani.
Je, Kutakuwa na Mauzo Makubwa ya Ardhi?
Mauzo makubwa ya jumla hayatarajiwi. Wamiliki wakubwa wa ardhi, kama vile Crown Property Bureau na familia za Sirivadhanabhakdi na Chirathivat, wanaendesha mikakati ya muda mrefu na hawatauza mali zao kwa sababu tu ya ongezeko la kodi la mamia machache ya maelfu ya baht. Hata hivyo, wamiliki wadogo na wa kati wanaoshikilia ardhi kwa madhumuni ya kubahatisha wanaweza kuanza kutoka sokoni.
Kwa wale wanaofikiria kuwekeza Thailand, jambo hili linaonyesha kuwa soko linakuwa wazi zaidi na la haki, uwekezaji unaozingatia mapato halisi badala ya mbinu za kificho ndio unaotarajiwa kufanikiwa zaidi siku zijazo. Timu ya Mali Thailand inaweza kukusaidia kuchambua kiwanja au mradi kabla ya kuwekeza, ili kuhakikisha hali yake ya kikodi ni sahihi.
Maswali Yanayoulizwa Mara kwa Mara
Mwanya wa 'shamba la ndizi' ni nini hasa?
Wamiliki wa viwanja vya thamani kubwa katikati ya jiji walikuwa wakipanda mimea kidogo tu, kama migomba, lemongrass, au michikichi ya nazi, kisha kusajili ardhi hiyo kama kilimo. Hii iliwawezesha kulipa kodi ya 0.01-0.1% badala ya kiwango cha biashara cha 0.3-0.7%. Kwenye kiwanja cha thamani ya milioni 200 baht, tofauti ilizidi baht milioni moja kwa mwaka.
Kodi mpya zitaanza lini rasmi?
Pendekezo la BMA bado linashughulikiwa pamoja na Wizara ya Fedha ya Thailand. Kwa ratiba ya sasa, mabadiliko yanaweza kuidhinishwa kufikia mwisho wa 2026 na kuanza kutumika mwaka wa fedha wa 2027, ingawa tarehe halisi zitategemea mchakato wa kisiasa.
Je, hili linaathiri moja kwa moja wawekezaji wa kigeni?
Wageni hawaruhusiwi kumiliki ardhi Thailand kwa hati moja kwa moja. Lakini kama una hisa katika kampuni ya Thai inayomiliki ardhi, kodi ya juu itaongeza gharama zako za uendeshaji. Hii pia inaathiri uchumi wa miradi ya maendeleo, na hatimaye bei kwa kila mita ya mraba katika condominium mpya.
Ninawezaje kuangalia hali ya kodi ya kiwanja kabla ya kununua?
Omba hati ya Chanote (hati miliki ya ardhi) kutoka kwa muuzaji pamoja na risiti ya hivi karibuni ya kodi ya ardhi. Risiti hiyo inaonyesha kundi la kiwanja: tupu, kilimo, makazi, au biashara. Ni vyema pia kuangalia mipango ya matumizi ya ardhi (zoning) katika Idara ya Mipango ya Jiji ya BMA kabla ya kufanya uamuzi wowote wa uwekezaji.
Chanzo: Nation Thailand