Fikiria umeshalipa mamilioni ya baht kwa ajili ya condo huko Phuket, kisha ghafla mwendelezaji anakutumia barua: 'kuna force majeure, mradi umechelewa.' Ndoto yako ya kumiliki nyumba ya likizo Thailand inaanza kuonekana kama shida ya kisheria. Habari njema ni kwamba force majeure si kisingizio cha bure, kuna sheria inayosimamia hili, na wewe kama mnunuzi una haki zako.
Jibu la haraka: Chini ya Kifungu cha 8 na 219 vya Sheria ya Kiraia na Kibiashara ya Thailand, force majeure ni tukio ambalo halikutarajiwa, haliwezekani kuepukwa, na liko nje ya udhibiti wa pande zote mbili. Kupanda tu kwa bei za vifaa vya ujenzi kwa kawaida hakukubaliki kisheria kama sababu halali. Mwendelezaji lazima athibitishe uhusiano wa moja kwa moja kati ya tukio hilo na ucheleweshaji, la sivyo mkataba unaweza kuvunjwa mahakamani.
Hii si tishio la kinadharia tu. Kulingana na takwimu za tasnia, soko la miradi ya "off-plan" Phuket lilifanya miamala ya karibu 470 bilioni THB kati ya 2021 na 2025, huku wanunuzi wa kigeni wakichukua takriban 60% ya mikataba yote. Licha ya kiwango hiki kikubwa cha uwekezaji, ulinzi wa mnunuzi na usimamizi bado ni dhaifu ukilinganisha na masoko mengine. Amana zinazolipwa kabla ya kusaini mkataba mara nyingi hazina dhamana ya kurejeshwa endapo mradi utasimama.
Nini Kinachukuliwa Kuwa Force Majeure Halali?
Sheria ya Thailand haitoi mwanya wa wazi kwa kila kisingizio. Vitu vinavyokubalika kisheria ni pamoja na majanga ya asili, vita, magonjwa ya mlipuko (kama COVID-19), na marufuku ya kiserikali. Mambo yasiyokubalika kwa kawaida ni kupanda kwa bei za soko, uzembe wa usimamizi wa mradi, au ukosefu wa fedha za mwendelezaji mwenyewe.
- Force majeure kisheria ni tukio lisilotarajiwa na lisiloepukika (Kifungu cha 8, Sheria ya Kiraia na Kibiashara ya Thailand)
- Mwendelezaji lazima athibitishe uhusiano ulioandikwa kati ya tukio hilo na ucheleweshaji uliotokea
- Wewe kama mnunuzi una haki ya kupokea taarifa rasmi ya maandishi inayoeleza sababu kamili na ratiba mpya
- Muda wa kawaida wa ucheleweshaji kwa sababu ya force majeure mwaka 2025-2026 ni kati ya miezi 3 hadi 12
- Mkataba ndio msingi wa kila kitu: bila kifungu cha force majeure kwenye mkataba, mwendelezaji hawezi kukitumia bila kwenda mahakamani kwanza
- Nyaraka ni muhimu sana: wanunuzi wanaotunza kumbukumbu za kina wako katika nafasi nzuri zaidi ya kujitetea
Hali Nne Unazoweza Kukutana Nazo
Hali ya 1: Force majeure halisi na inayothibitika
Upungufu wa mafuta wa kitaifa uliothibitishwa au zuio la kiserikali ni mfano halisi. Hapa ni busara kukubali ucheleweshaji, lakini bado sisitiza upate taarifa ya maandishi yenye ratiba mpya, na omba fidia (punguzo la ada za huduma au maboresho ya ukamilishaji wa nyumba). Hatari ni ndogo ikiwa mwendelezaji ana uwezo mzuri wa kifedha na ana historia thabiti.
Hali ya 2: Force majeure kama kisingizio cha kuficha tatizo halisi
Baadhi ya waendelezaji hutaja mzozo wa mafuta wakati tatizo halisi ni ukosefu wa fedha au mipango mibaya ya mradi. Wanunuzi wanapaswa kuagiza uchunguzi huru wa kisheria wa mkataba na kulinganisha sababu iliyotolewa na hali halisi ya soko. Mahakama za Thailand huchunguza kwa makini madai ya force majeure.
Hali ya 3: Ucheleweshaji unaendelea, mwendelezaji anakaa kimya
Hii ndiyo hali ya hatari zaidi. Kukosekana kwa taarifa, kutokuwepo kwa ratiba mpya, na ofisi ya mauzo isiyojibu ni dalili zinazohitaji hatua za haraka: tuma barua rasmi (yenye tafsiri ya Kithai iliyothibitishwa na notari) na fungua malalamiko kwa Ofisi ya Bodi ya Ulinzi wa Mlaji ya Thailand (OCPB). Inashauriwa sana pia kumpata mwanasheria wa ndani sambamba na hatua hizo.
Hali ya 4: Unataka kuvunja mkataba kabisa
Ikiwa ucheleweshaji umezidi kipindi kinachokubalika (kwa kawaida zaidi ya miezi 12), mnunuzi anaweza kudai kuvunja mkataba na kurejeshewa fedha. Hata hivyo, masharti ya urejeshaji fedha hutegemea mkataba wenyewe, na waendelezaji mara nyingi hubakiza kati ya 10% na 30% ya fedha zilizolipwa. Kesi za madai za kiraia Thailand kwa kawaida huchukua mwaka 1 hadi 2.
Jedwali la Ulinganisho
| Kigezo | Force Majeure Halisi | Force Majeure ya Kutiliwa Shaka | Mpango wa Udanganyifu |
|---|---|---|---|
| Taarifa | Barua rasmi yenye tarehe na sababu | Barua pepe isiyo wazi au maneno ya mdomo | Hakuna mawasiliano kabisa |
| Ushahidi | Vyanzo vya serikali, vyombo vya habari, ripoti za tasnia | Kauli za jumla, bila maelezo | Hakuna nyaraka zilizotolewa |
| Ratiba mpya | Ratiba wazi ya awamu | Ahadi zisizo na uhakika | Muda unaendelea kubadilika badilika |
| Hatua ya mnunuzi | Kubali, andika kumbukumbu, fuatilia maendeleo | Fanya uchunguzi huru wa mkataba | Mwanasheria haraka na malalamiko OCPB |
| Uwezekano wa kurejeshewa fedha | Juu (baada ya mradi kukamilika) | Wastani (kupitia mazungumzo) | Chini (hatua za mahakama pekee) |
Makosa Makubwa ya Kuepuka
Hatari 1: Kusaini mkataba bila kikomo cha muda kwa ucheleweshaji wa force majeure. Suluhisho: kabla ya kusaini, hakikisha mkataba unaweka kikomo cha juu cha muda wa ucheleweshaji (mfano, siku 180) ambapo baada ya hapo mnunuzi anapata haki ya kuvunja mkataba.
Hatari 2: Kutotunza kumbukumbu za matukio. Suluhisho: hifadhi mawasiliano yote, piga picha eneo la ujenzi mara kwa mara, na andika tarehe za kila simu na mkutano. Mahakama za Thailand hukubali picha za skrini kutoka programu za ujumbe kama ushahidi.
Hatari 3: Kutegemea ahadi za mdomo kutoka kwa wakala wa mauzo. Suluhisho: makubaliano yoyote lazima yaandikwe kwa Kithai na kutiwa saini na mwakilishi mwenye mamlaka wa kampuni.
Hatari 4: Kudhani sheria za nchi yako zinatumika Thailand. Suluhisho: mwajiri mwanasheria anayebobea hasa kwenye mali isiyohamishika ya Thailand. Mifumo ya kisheria ya kigeni haihamishiki moja kwa moja.
Hatari 5: Kujadiliana peke yako bila ujuzi wa Kithai. Suluhisho: leta mkalimani au mwanasheria anayezungumza lugha mbili. Mahakama na taasisi za serikali za Thailand hufanya kazi kwa Kithai pekee.
Hatari 6: Kununua kutoka kwa mwendelezaji bila kuthibitisha uthabiti wake wa kifedha. Suluhisho: kagua usajili wa kampuni kupitia Idara ya Maendeleo ya Biashara (DBD), pitia miradi iliyokamilika hapo awali, na chunguza taarifa za kifedha kabla ya kujitolea kifedha.
Muktadha Mpana Zaidi
Mamlaka za Thailand zinaimarisha usimamizi wa muundo wa umiliki wa kigeni, ikiwemo uchunguzi wa zaidi ya makampuni 11,400 yanayohusishwa na 'nominee' huko Koh Samui na Koh Phangan pekee. Hii inamaanisha wanunuzi wanapaswa kutarajia karatasi zaidi na uchunguzi zaidi wa kina, si kidogo. Soko linaelekea kwenye udhibiti mkali zaidi, na madai ya force majeure ni miongoni mwa maeneo yanayozidi kukaguliwa kisheria kwa karibu zaidi.
Ujumbe wa msingi: usiogope kupita kiasi, lakini usikae kimya pia. Force majeure ni chombo cha kisheria, si kisingizio cha jumla kinachofuta uwajibikaji wa mwendelezaji. Kazi yako ni kuandika kumbukumbu, kuthibitisha ukweli, na kuwashirikisha wataalamu mapema. Kadri unavyochukua hatua haraka, ndivyo nafasi yako ya kulinda uwekezaji wako inavyoongezeka. Timu ya Mali Thailand inaweza kukusaidia kuunganishwa na wanasheria na wataalamu wa eneo la Phuket wanaoaminika kabla hujafikia hatua hii.
Chanzo: The CITY - Asia