Fikiria hali hii: uko ofisi ya ardhi Phuket, unataka kusajili villa kupitia kampuni ya Thai, na afisa anakuuliza maswali ambayo hayakuwa yakiulizwa miaka mitatu iliyopita. Wanahisa watatu wa Thai walipata wapi fedha za kununua hisa zao? Wana taarifa za mapato zilizowasilishwa kwa mamlaka ya kodi? Kwa nini watatu hao wanaishi mikoa mitatu tofauti kabisa? Miaka michache iliyopita, karatasi hizi zilikubaliwa bila swali lolote la ziada. Leo, kila kitu kinalinganishwa na hifadhidata ya Idara ya Maendeleo ya Biashara (DBD).
Jibu la moja kwa moja ni hili: mwaka 2026 hakuna sheria mpya iliyofungua milki ya mali kwa wageni Thailand. Kilichobadilika ni kwamba serikali imeanza kutekeleza kanuni ambazo tayari zilikuwepo kwenye vitabu vya sheria. Njia pekee halali na ya moja kwa moja kwa mnunuzi wa kigeni binafsi bado ni umiliki huru (freehold) wa chumba cha kondominiamu, ndani ya kiwango cha asilimia 49 kinachotengwa kwa wageni. Kila njia nyingine inahitaji kibali maalum, au unahitaji kukubali kwa uwazi kwamba unanunua mkataba wa kukodisha, si umiliki.
Kwa nini kampuni ya Thai haifanyi kazi tena?
Kwa miongo kadhaa, muundo wa kawaida wa 'kununua' villa yenye ardhi ulikuwa: kampuni ya Thai ambayo asilimia 51 ya hisa zinamilikiwa na Wathai wa kienyeji, wewe (mgeni) ukiwa na asilimia 49 iliyobaki pamoja na udhibiti wa kiutendaji kupitia mikataba mingine. Kwenye karatasi, hakuna kilichovunjika, kwa sababu kampuni ni ya Thai, hivyo inaweza kumiliki ardhi.
Lakini kwa uhalisia, wale wanahisa wa Thai mara nyingi hawakuwahi kuweka baht moja, hawakushiriki kwenye uongozi, na walisaini fomu tupu za uhamisho wa hisa. Hii ndiyo pengo kati ya umbo la kisheria na uhalisia ambalo wadhibiti sasa wamejifunza kulitambua kwa haraka.
Fikiria mfano huu: Idara ya Ardhi inaona kampuni yenye mtaji uliosajiliwa wa THB milioni 2 iliyonunua kiwanja kwa THB milioni 25. Idara ya Maendeleo ya Biashara inaonyesha kwamba wale wanahisa wa Thai hawajawahi kuwasilisha taarifa za mapato, na wameorodheshwa kama wanahisa kwenye kampuni nyingine ishirini zaidi. Hapo hakuna maswali zaidi yanayohitajika, jibu liko wazi.
Ni nini kimebadilika tangu 2025?
Tangu mwaka 2025, uangalizi wa miundo ya 'nominee' (wamiliki wa bandia) umeongezeka kwa kasi. Idara ya Ardhi na Idara ya Maendeleo ya Biashara sasa zinabadilishana taarifa ili kuthibitisha chanzo halisi cha mtaji nyuma ya wanahisa wa Thai kwenye kampuni zinazomiliki ardhi.
Mnamo Aprili 2026, Agizo la DBD Namba 1/2026 lilianzisha ukaguzi mkubwa wa zaidi ya kampuni 46,000 zenye ushirikiano wa kigeni. Adhabu zimekuwa kali zaidi, na kuna uwezekano wa kufutwa kwa nguvu (forced liquidation) kwa miundo inayogundulika kuwa ni mipango ya 'nominee'.
Umiliki wa 'nominee' ni kosa la jinai chini ya Sheria ya Biashara za Kigeni (Foreign Business Act), likiwa na faini kati ya THB 100,000 hadi THB milioni 1, na kifungo cha hadi miaka mitatu jela, huku dhima ikimhusu pia mhisa wa Thai aliyekuwa 'nominee'.
Je bado kuna njia halali ya kumiliki ardhi Thailand?
Kwa ujumla, hapana, sio kwa jina la mgeni binafsi. Kanuni ya Ardhi (Land Code) haimpi mgeni haki ya kumiliki ardhi. Kuna vighairi vichache sana:
- Baadhi ya kesi za urithi (inheritance)
- Kifungu cha 96 bis, ambacho kinaruhusu kiwanja cha hadi rai 1 kwa matumizi ya makazi, ikiwa na uwekezaji unaofikia angalau THB milioni 40 kwenye mali zilizokubaliwa, na idhini kutoka Wizara ya Mambo ya Ndani.
Kwa uzoefu, vibali vichache sana vimewahi kutolewa chini ya kifungu hiki. Kwa hiyo kwa mnunuzi wa kawaida, njia hii haifanyi kazi kama mpango wa vitendo.
Kondominiamu bado ni njia salama, lakini kwa masharti gani?
Kiwango cha asilimia 49 kinachotengwa kwa wageni kwenye kondominiamu kinahesabiwa kwa eneo la sakafu la vyumba vyote kwenye jengo, si kwa idadi ya vyumba. Hii ina maana muhimu: jengo linaweza kuwa na vyumba vingi vinavyoonekana 'vinauzika kwa wageni' lakini kiwango cha eneo tayari kimejaa. Uthibitisho unatolewa na cheti kutoka kwa mtu wa kisheria wa kondominiamu (juristic person) kabla mauzo kusajiliwa ofisi ya ardhi.
Katika miradi maarufu karibu na Rawai au Bang Tao, huenda hakuna nafasi iliyobaki kwenye kiwango hicho, hata seller akidai vinginevyo. Ndiyo maana hatua muhimu zaidi kabla ya kutia sahihi chochote ni kuomba cheti cha hivi karibuni kinachothibitisha kiwango kilichobaki cha wageni kwa eneo, na kuhakikisha chumba unachotaka kinaingia ndani ya kiwango hicho.
Fedha za ununuzi lazima ziletwe kutoka nje ya nchi. Fedha zinapaswa kuwasili Thailand kwa fedha za kigeni, na kwa kiasi cha dola za Marekani 50,000 au zaidi, benki inatoa fomu ya Foreign Exchange Transaction (FET). Bila fomu hiyo, ofisi ya ardhi haitasindika mauzo hata kidogo.
Mkataba wa kukodisha miaka 90: kweli au hadithi ya mauzo?
Wauzaji wa villa za kukodisha (leasehold) mara nyingi wanauza dhana ya '30+30+30', yaani miaka 90 ya 'umiliki'. Hii ni potofu. Ofisi ya usajili wa ardhi inasajili tu kipindi cha kwanza cha miaka 30. Ahadi ya kuongeza muda ni wajibu wa kibinafsi wa mmiliki wa sasa wa ardhi kwa mpangaji fulani, na si kiingizo kwenye rejista ya ardhi.
Mahakama za Thailand zimekuwa zikitendea ahadi za kuongeza muda kama haki ya kibinafsi ya mkataba ambayo haihamishwi kiotomatiki kwa mmiliki mpya wa ardhi. Wakati mwendelezaji (developer) anaendelea na biashara na anajali sifa yake, kila kitu kinaenda sawa. Lakini jaribio la kweli linakuja mwaka wa 31, na soko halina takwimu za kutosha kuhusu jaribio hilo, kwa sababu leasehold za maeneo ya mapumziko zenye umri huo bado ni nadra Thailand.
Ushauri wetu: budget ndogo, muundo wa kampuni ya Thai hauna maana
Kwa mnunuzi wa nyumba yenye budget chini ya THB milioni 30 hadi 40, muundo wa kampuni ya Thai haupaswi kuzingatiwa hata kidogo kwa ununuzi wa makazi. Hatari sio kwamba wakaguzi watafika kesho. Hatari ni kwamba wakati wa kuuza tena, mnunuzi anayefanya kazi na wakili atakataa moja kwa moja kuingia mkataba huo, na mali itapoteza ukwasi (liquidity) muda mrefu kabla haijapoteza uhalali wake wa kisheria.
Kuna ubaguzi mmoja unaofaa: kama unaendesha biashara ya kweli ya Thai yenye mzunguko halisi wa fedha, wafanyakazi, na wabia wanaowekeza fedha zao wenyewe, basi kumiliki ardhi kupitia kampuni hiyo si mbinu ya kukwepa sheria, ni utaratibu wa kawaida wa kibiashara.
Upande mwingine ambao mara chache unatajwa: ukaguzi huu unagusa mipango ya kificho, sio ile ya wazi. Umiliki huru wa kondominiamu uliolipwa kwa fedha zilizotumwa kutoka nje na fomu sahihi ya FET, haujawahi kuwa mgumu zaidi kusajiliwa kipindi cha miaka miwili iliyopita. Kwa kweli, kadri ukaguzi wa miundo ya nominee unavyozidi kukali, ndivyo soko la pili la vyumba vilivyo ndani ya kiwango cha wageni linavyozidi kutabirika, kwa sababu njia halali zinazobaki kwa mgeni kumiliki mali ya aina hii zinazidi kupungua.
Mali Thailand tunashauri wateja wetu kuangalia kwa kina kabla ya kuweka fedha yoyote: pata cheti cha maandishi kinachothibitisha kiwango kilichobaki cha wageni kwa chumba maalum, na panga malipo yawasili kutoka nje ya nchi na sababu sahihi ikitajwa. Hatua hizi mbili zinafunga hatari nyingi zinazosababisha mikataba kuvunjika ofisi ya ardhi.
Je sheria itabadilika miaka ijayo?
Serikali ilijadili mapendekezo mawili tangu 2024: kuongeza muda wa juu wa kukodisha ardhi hadi miaka 99, na kupandisha kiwango cha wageni kwenye kondominiamu hadi asilimia 75. Jumuiya ya wanunuzi wa kimataifa Phuket walijadili hili kwa miezi mingi. Hadi 2026, hakuna hatua yoyote iliyokuwa sheria. Mjadala ulikutana na upinzani wa kisiasa, na hoja ya 'kuuza nchi' ilishinda hoja ya kuvutia mtaji.
Badala ya kupanua haki, serikali ilifanya jambo la bei nafuu zaidi na la haraka zaidi: ilianza kuangalia kama haki zilizopo tayari zinaheshimiwa.
Maswali Yanayoulizwa Mara kwa Mara
Je mgeni anaweza kununua ardhi Thailand mwaka 2026?
Kwa ujumla, hapana. Kanuni ya Ardhi haimpi mgeni binafsi haki ya kumiliki ardhi. Vighairi ni vichache: baadhi ya kesi za urithi, na Kifungu cha 96 bis kinachoruhusu kiwanja cha hadi rai 1 kwa matumizi ya makazi, ikiwa na uwekezaji wa angalau THB milioni 40 na idhini ya Wizara ya Mambo ya Ndani.
Kiwango cha asilimia 49 cha wageni kwenye kondominiamu ni nini?
Ni kiwango cha juu ambapo wageni wote pamoja hawawezi kumiliki zaidi ya asilimia 49 ya eneo lote la sakafu la vyumba vyote kwenye jengo. Kinahesabiwa kwa mita za mraba, si kwa idadi ya vyumba, na kinathibitishwa na cheti kutoka kwa mtu wa kisheria wa jengo (juristic person), ambacho ofisi ya ardhi inahitaji wakati wa usajili.
Ni hatari kiasi gani kununua villa kupitia kampuni ya Thai?
Kama wanahisa wa Thai hawajawahi kuweka fedha zao wenyewe na hawashiriki kwenye uongozi, muundo huo ni mpango wa 'nominee'. Hii ni kinyume cha sheria, na adhabu chini ya Sheria ya Biashara za Kigeni zinafikia THB milioni 1 kwa faini na miaka mitatu jela, ikigusa pia washiriki wa Thai.
Je fedha za kununua nyumba zinapaswa kutoka nje ya nchi?
Ndiyo, kwa ununuzi wa umiliki huru wa kondominiamu. Fedha lazima ziwasili Thailand kwa fedha za kigeni, na kwa kiasi cha dola za Marekani 50,000 au zaidi, benki inatoa fomu ya Foreign Exchange Transaction (FET). Bila fomu hiyo, usajili wa umiliki kwa jina la mgeni hautafanikiwa.
Chanzo: Agizo la DBD Namba 1/2026, kilichonukuliwa kupitia aiproperty-phuket.com