Fikiria hali hii: mnunuzi wa villa huko Phuket, yenye thamani ya dola milioni moja, alitia sahihi mikataba mitatu kwa siku moja: mkataba wa kukodisha ardhi (land lease), hati ya umiliki kamili (freehold) ya jengo, na mkataba wa huduma na kampuni ya usimamizi. Wakili walipogundua, kulikuwa na kifungu kimoja kilichofichwa ndani ya kifurushi hicho ambacho kilimpa mwendelezaji haki ya kuvunja mikataba yote mitatu, ikiwemo lease ya ardhi chini ya nyumba, kwa sababu tu ya bili ya maji iliyochelewa kulipwa.
Kifungu hicho kilifutwa wakati wa majadiliano. Kama kisingefutwa, mali yenye thamani ya dola milioni moja ingekuwa inategemea risiti ya bili ya huduma tu.
Hii si tukio la pekee. Thailand haina sheria inayolazimisha ukaguzi wa kinotari (notarial review) kwa mikataba ya mauzo, na fomu za kawaida zinazotumiwa na wamiliki wa maendeleo (developers) na wapangishaji zimeandikwa na wakili wao wenyewe, kwa faida yao wenyewe. Due diligence huko Thailand mara nyingi haihusu kuangalia chanote (hati ya kumiliki ardhi): hati hizo kwa kawaida ni safi. Fedha hupotea kwenye maandishi ya mikataba, si kwenye hati ya ardhi.
Kifungu Gani cha Mkataba Kinachoweza Kugharimu Zaidi?
Kifungu cha 'cross-default' ndicho kinachogharimu zaidi katika kifurushi cha villa-pamoja-na-ardhi: uvunjaji wa mkataba mmoja kati ya mitatu unaweza kufuta mikataba yote. Hiki ndicho cha kwanza unachopaswa kuangalia kabla ya kutia sahihi popote.
Katika mikataba ya kukodisha maduka ya kibiashara Bangkok (mall retail leases), ni kawaida kuona ongezeko la kila mwaka la asilimia 10% (indexation) likiwa pamoja na haki ya mwenye jengo kubadilisha kiwango hicho kila miezi 18 bila majadiliano yoyote. Kesi moja iliyorekodiwa inaonyesha kuwa kufunga (lock) kiwango hicho kulimwokolea mpangaji karibu dola 5,000 kwa mwaka kwenye eneo la kati la mall.
Mikataba ya ujenzi huko Pattaya karibu daima huwaadhibu wanunuzi kwa malipo ya kuchelewa, lakini mara chache huwaadhibu wamiliki wa maendeleo kwa kuchelewesha kukabidhi mradi. Usawa huu unarekebishwa kwa kuongeza tarehe za mwisho zilizo wazi na viwango vya ukamilishaji.
Mikataba ya leseni na franchise (Samui, Bangkok) mara nyingi haina ulinzi wa chapa (brand protection) na inaruhusu mabadiliko ya kiholela ya mrabaha (royalty). Katika mkataba mmoja wa biashara ya utalii huko Samui, kuongeza dhamana na vifungu vya fidia kulizuia hasara ya karibu dola 100,000.
Mabadiliko ya umiliki wa jengo bila kifungu cha 'lease-continuity' yanamaanisha mmiliki mpya anaweza kuandika upya masharti yako ya kukodisha. Hili linarekebishwa kwa kifungu cha mwendelezo (succession clause).
Ukaguzi wa kisheria wa mkataba ni ghali kidogo sana ukilinganisha na makosa haya, na kwa mujibu wa makadirio ya soko, huchukua kati ya siku chache hadi wiki mbili.
Miundo Tofauti ya Mikataba: Nini Kiangaliwe kwa Kila Aina?
Villa kwenye ardhi ya lease pamoja na jengo la freehold. Muundo huu ni halali na wa kawaida huko Phuket na Koh Samui, lakini umejengwa kutoka hati tatu au zaidi, na udhaifu wake huwa kwenye viunganishi vya hati hizo. Angalia kinachotokea wakati wa kuuza kwa mtu wa tatu, urithi, mabadiliko ya kampuni ya usimamizi, au mgogoro na wamiliki wa jirani. Ikiwa lease ya ardhi ni miaka 30 na ahadi ya kurejeshwa (renewal) mara mbili, uliza ni nini hasa kinahakikisha renewal ya pili. Kwa kawaida hakuna kitu isipokuwa nia njema ya mwenye ardhi, na hapa ndipo jibu la kweli kutoka kwa wakili wako lina thamani zaidi kuliko uwasilishaji wa mauzo unaong'aa.
Ghorofa (condo) inayonunuliwa kabla ya kujengwa (off-plan). Hapa kazi kubwa ni kwenye ratiba ya malipo, si hati ya umiliki. Unganisha malipo na hatua za ujenzi zilizokamilika, badala ya tarehe za kalenda. Dai adhabu za pande mbili: kama unalipa faini kwa malipo ya kuchelewa, mwendelezaji naye alipe faini kwa kuchelewesha kukabidhi. Kubaliana mapema ni nini kinachohesabiwa kama kasoro wakati wa kukabidhi, vinginevyo ubishi kuhusu ubora wa plasta utageuka kuwa ubishi kuhusu ladha.
Mkataba wa kukodisha kibiashara. Hapa mkataba una uzito zaidi kuliko eneo lenyewe. Kiwango kilichofungwa kwa muda wote wa mkataba kina thamani zaidi kuliko punguzo la mwaka wa kwanza. Angalia haki ya mwenye jengo ya kubadilisha kiwango bila makubaliano, formula ya indexation, kinachotokea kwa dip ya deposit wakati wa kuvunja mkataba mapema, na kinachotokea kwa lease yako endapo jengo litauzwa.
Leseni au franchise. Chapa za kimataifa zinaingia sokoni Thailand kupitia mikataba ya ushirikiano zaidi na zaidi. Udhaifu upo kwenye haki miliki (intellectual property) na mrabaha. Kama alama ya biashara (trademark) haijasajiliwa Thailand, hakuna kitu kinacholindwa. Kama mrabaha unaweza kubadilishwa kwa barua tu, mpango wako wa fedha upo hadi barua ya kwanza itakapowasili.
Mapendekezo yangu: usisaini kamwe kifurushi cha mwendelezaji kwa maneno yake mwenyewe, hata kama meneja wa mauzo anasisitiza kuwa ni kiwango cha kawaida kisichobadilika. Kinabadilishwa mara kwa mara. Isipokuwa kimoja: kama thamani ya mkataba iko chini ya takribani milioni 3 THB, ukaguzi kamili unaohusisha ukaguzi wa hati za kampuni na ziara ya ofisi ya ardhi unaweza kula sehemu kubwa ya faida yako. Katika hali hiyo, jielekeze tu kwenye vifungu vinne: kuvunja mkataba (termination), malipo, uhamishaji wa haki, na utatuzi wa migogoro.
Jedwali la Kulinganisha Mitego ya Kawaida
| Aina ya Mkataba | Mtego wa Kawaida | Cha Kwanza Kuangalia | Gharama ya Kosa |
|---|---|---|---|
| Villa: ardhi ya lease + jengo la freehold | Cross-default inayovunja mikataba yote kwa kosa moja | Kifungu cha termination, masharti ya renewal ya lease, haki za assignment | Kupoteza udhibiti wa mali yenye thamani hadi dola milioni 1 |
| Condo off-plan | Faini kwa mnunuzi tu, viwango vya ubora visivyo wazi | Ratiba ya malipo kwa hatua za ujenzi, faini za kuchelewa, ukaguzi wa kukabidhi | Miezi 12 hadi 18 ya ghorofa tupu bila fidia |
| Kukodisha mall ya kibiashara | Indexation ya 10% kwa mwaka pamoja na marekebisho ya kiwango kila miezi 18 | Formula ya indexation, kifungu cha mabadiliko ya umiliki, masharti ya deposit | Karibu dola 5,000 kwa mwaka, kwa kila eneo |
| Leseni ya chapa | Hakuna ulinzi wa IP, kuvunjwa bila fidia | Usajili wa trademark Thailand, muda wa mkataba, sababu za kuvunja | Hadi dola 100,000 katika matumizi ya utangazaji ya chapa isiyo yako |
| Franchise | Mabadiliko ya kiholela ya mrabaha, ada za masoko zisizo wazi | Kiwango cha mrabaha kilichofungwa, bajeti ya masoko, eneo la kipekee (exclusive territory) | Ukuaji wa gharama usiotabirika kwa muda wote wa mkataba |
Makosa Makubwa Yanayowafanya Wanunuzi Kupoteza Fedha
Kuangalia hati ya umiliki tu na kusimama hapo. Chanote safi haikulindi dhidi ya mkataba wenye upande mmoja. Hati zote mbili zinahitaji ukaguzi, na mkataba ndio mahali tatizo la kweli linapofichwa mara nyingi.
Kuamini tafsiri. Katika mahakama ya Thailand, toleo la lugha ya Thai ndilo linaloshinda. Tafsiri za Kiingereza na lugha nyingine ni kwa madhumuni ya marejeo tu. Sisitiza kifungu kinachotaja toleo linaloshinda, na hakikisha matoleo mawili yamekaguliwa na mtafsiri huru.
Ni jambo linalowashangaza wengi: kuandika faini ya kuchelewa kukabidhi haitoshi peke yake. Kifungu kinaandikwa, mwendelezaji anachelewesha kwa mwaka mzima, na hakuna kitu cha kudai kwa sababu akaunti ya kampuni ya mradi ni tupu. Faini inafanya kazi tu ikiwa imeunganishwa na malipo ya hatua kwa hatua (milestone-based payments), dhamana ya benki, au kubakiza malipo ya mwisho. Hii ni hali ambapo suluhisho linaloonekana wazi ni nusu tu ya suluhisho.
Kusaini kwa kasi ya likizo. Deposit inatoka kwa siku moja; mkataba unastahili mwezi mmoja wa ukaguzi. Mikataba ya reservation karibu daima ina kifungu cha deposit isiyorejeshwa (non-refundable), hivyo jadiliana kabla fedha haijatoka, si baadaye.
Kupuuza sehemu ya utatuzi wa migogoro. Arbitration Singapore inasikika ya kifahari lakini inagharimu makumi ya maelfu ya dola, jambo ambalo halina maana kwa mkataba wenye thamani ya milioni 5 THB. Kwa manunuzi ya kiwango cha kawaida, mahakama ya Thailand iliyo karibu na mali ni chaguo la busara zaidi.
Kudhani kampuni ya usimamizi haina upendeleo. Mkataba wa huduma mara nyingi unahusiana moja kwa moja na mwendelezaji na unaweza kuruhusu ongezeko lisilo na kikomo la ada za huduma. Sisitiza formula ya indexation au kiwango cha juu kisichoweza kupitwa (hard ceiling).
Ukaguzi wa Kisheria wa Mali Thailand Unagharimu Kiasi Gani?
Makadirio ya soko yanaonyesha kuwa ukaguzi wa kawaida wa ununuzi wa condo unagharimu makumi ya maelfu ya baht; villa yenye lease na muundo wa kampuni (corporate structuring) unagharimu zaidi na unachukua muda mrefu zaidi. Linganisha hili na thamani ya mkataba wako: kwa mali yenye thamani zaidi ya milioni 10 THB, kutoruka ukaguzi huu si njia ya busara ya kuokoa fedha.
Mkataba wa mwendelezaji unaweza kubadilishwa? Ndiyo, licha ya timu za mauzo mara nyingi zikidai vinginevyo. Mabadiliko ya tarehe za kukabidhi, faini, viwango vya ukamilishaji, na masharti ya assignment yanatokea mara kwa mara, hasa kwenye miradi ambayo haijauzwa kikamilifu. Kukataa moja kwa moja kujadili mabadiliko yoyote ni ishara ya tahadhari yenyewe.
Cross-default ni nini na kwa nini ni hatari? Ni kifungu kinachomruhusu mwenye mkataba kuvunja mikataba mingine yote kwa kosa la mkataba mmoja tu ndani ya kifurushi. Katika muundo wa villa-pamoja-lease-ya-ardhi, malipo ya ada ya huduma yaliyokosekana yanaweza kihalisia kuweka hatari haki yako ya kutumia ardhi yenyewe.
Lease ya ardhi ya miaka 30 na ahadi ya kurejeshwa ina uhakika kiasi gani? Lease ya miaka 30 yenyewe imesajiliwa katika Idara ya Ardhi na ina ulinzi wa kisheria. Ahadi ya renewal mbili za miaka 30 zaidi ni ahadi ya kimkataba tu ya mwenye ardhi, si haki ya kiotomatiki. Angalia mwenye ardhi ni nani na kinachotokea endapo atafilisika au kuuza ardhi.
Nani anayelipa kodi ya uhamisho wa mali (transfer tax)? Kwa kawaida, mgawanyo ni chochote wanaokubaliana wahusika; mikataba ya wamiliki wa maendeleo mara nyingi hugawanya ada ya uhamisho sawasawa au kumtwisha mnunuzi peke yake. Hii ni jambo la kujadiliwa, na maneno halisi yanastahili umakini wa pekee.
Maswali Yanayoulizwa Mara kwa Mara
Je due diligence inahitajika kwa mikataba ya kukodisha ya kibiashara pia?
Ndiyo, bila shaka. Katika ukodishaji, hatari inajilimbikizia kwenye indexation ya kiwango na ukosefu wa ulinzi endapo jengo litabadilisha umiliki. Kifungu kimoja cha mwendelezo (succession clause) kina thamani zaidi kuliko mwezi mmoja wa kodi ya bure.
Ninalindaje chapa yangu inayoingia sokoni Thailand?
Sajili alama ya biashara (trademark) Thailand kabla ya kutia sahihi mkataba wowote wa leseni. Bila usajili, leseni hiyo inamlinda mshirika wako wa ndani, si wewe, na inaweza kuvunjwa bila kukufidia uwekezaji wako wa masoko.
Mkataba unapaswa kusainiwa kwa lugha gani?
Lugha mbili (bilingual), na kifungu wazi kinachotaja toleo linaloshinda endapo kutakuwa na tofauti. Ikiwa Kithai kimewekwa kama lugha yenye mamlaka, unahitaji mtafsiri wako mwenyewe, si wa muuzaji.
Nini kifanyike kabla ya kutuma deposit yoyote?
Kabla ya kutuma deposit yoyote, hatua moja rahisi: kama inavyopendekezwa katika orodha ya ukaguzi ya Kivilab Property, fanya ukaguzi wa sehemu sita zilizopangwa unaohusisha hati ya umiliki na mizigo (encumbrances), mamlaka ya muuzaji, vibali, kiwango cha umiliki wa kigeni (foreign freehold quota), mkataba wa mauzo, na hati za malipo. Tuma rasimu ya mkataba kwa wakili huru na umuombe aangalie hasa vifungu vya termination, assignment, na indexation. Inachukua siku chache na inaboresha nafasi yako ya majadiliano zaidi kuliko punguzo lolote la bei.
Chanzo: Kivilab Property