Kama unafuatilia habari za mali isiyohamishika Thailand, huenda umesikia kuhusu msako mkubwa uliofanywa hivi karibuni jijini Bangkok. Polisi wamevunja mtandao wa makampuni 33 yaliyokuwa yakitumiwa na raia wa China kununua nyumba za kifahari, zenye thamani ya jumla ya zaidi ya baht bilioni 1.275 (karibu dola milioni 35 za Marekani). Mbinu iliyotumika ni ile ile ya zamani: mnunuzi wa kigeni husajili kampuni ya Kithai akitumia wanahisa wa Kithai wa 'mkataba tu' (nominee), kisha kampuni hiyo ndiyo inayonunua ardhi na nyumba, ikipita mkato sheria inayozuia wageni kumiliki ardhi moja kwa moja.
Hii si tukio la pekee. Ukubwa wa operesheni hii na jinsi ilivyopewa umaarufu vinaonyesha jambo moja wazi: mamlaka za Thailand zinaongeza nguvu dhidi ya mfumo wa 'nominee ownership' nchi nzima. Kwa mwekezaji yeyote wa kimataifa anayefikiria kununua mali Bangkok au sehemu nyingine za Thailand, huu ndio wakati wa kutafakari hatari kwa uwazi kabisa, kabla hujaingiza fedha zako.
Jibu la Haraka
-
Polisi wa Thailand wamegundua mtandao wa Kichina wa nominee: makampuni 33, nyumba 33 za kifahari Bangkok zenye thamani ya zaidi ya baht bilioni 1.275
-
Mpango huo ulitegemea wanahisa wa Kithai wa 'mkataba tu' kupita mkato marufuku ya umiliki wa ardhi na wageni chini ya Kifungu cha 86 cha Sheria ya Ardhi (Land Code Act)
-
Wanaokiuka wanakabiliwa na kutaifishwa mali, faini, na mashtaka ya jinai chini ya Sheria ya Biashara za Kigeni (Foreign Business Act - FBA)
-
Msako huu ni sehemu ya mwelekeo mpana zaidi: tangu 2024, Idara ya Uchunguzi Maalum (DSI) imeongeza ukaguzi wa mifumo ya nominee, hasa katika soko la mali za kifahari
-
Operesheni nyingine, awamu ya tatu Phuket, ililenga makampuni 77 na ardhi yenye thamani ya baht bilioni 1.053, ikithibitisha kuwa msako huu umeenea zaidi ya Bangkok
-
Njia halali bado zipo: umiliki kamili (freehold) wa vyumba vya kifahari (condominium), ukodishaji wa muda mrefu (miaka 30+30+30), na mifumo inayohusiana na BOI
Ukweli Muhimu Unaopaswa Kujua
-
Marufuku ya umiliki wa ardhi na wageni imeainishwa katika Kifungu cha 86 cha Sheria ya Ardhi ya mwaka 1954. Sheria hii haijabadilika kwa zaidi ya miaka 70, na haina msamaha kwa wakazi au wenye visa za 'elite'
-
Sheria ya Biashara za Kigeni (1999) inaweka kikomo cha umiliki wa kigeni katika kampuni ya Kithai inayojihusisha na shughuli fulani, ikiwemo miamala ya ardhi, kwa 49% tu. Mipango ya nominee, ambapo wanahisa wa Kithai hawachangii mtaji halisi, inahesabiwa kuwa kosa la jinai
-
Kwa mujibu wa gazeti The Nation Thailand, nyumba zilizohusika katika uchunguzi huu ziko katika maeneo ya kifahari ya Bangkok, na thamani ya wastani kwa kila nyumba ni karibu baht milioni 38.6 (zaidi ya dola milioni 1)
-
Katika operesheni nyingine, awamu ya tatu iliyofanyika Phuket, Phang Nga, na Krabi, maofisa zaidi ya 500 walitumwa kazi, watu 59 walikamatwa, maeneo 60 yalipekuliwa, na makampuni 77 yaliyohusishwa na miundo ya ardhi na uhisa yalichunguzwa, ikihusisha mali yenye thamani ya karibu baht bilioni 1.053
-
Kote nchini, zaidi ya makampuni 11,400 yanayohusiana na wageni yamepitiwa upya Samui na Phangan pekee, huku zaidi ya 7,000 yakipitiwa nchi nzima na zaidi ya makampuni 850 tayari yakishtakiwa, ikiwakilisha hasara ya takriban baht bilioni 15 kwa serikali
-
Wageni wanaweza kumiliki kihalali vyumba vya condominium chini ya hati ya freehold, ikiwa kiwango cha umiliki wa kigeni cha jengo (kilichowekewa kikomo cha 49% ya eneo lote la sakafu) bado hakijafikia ukomo
-
Kati ya 2024 na 2025, serikali ilijadili muswada wa kuruhusu wageni kununua hadi rai 1 (mita za mraba 1,600) za ardhi kwa uwekezaji wa chini ya baht milioni 40, lakini pendekezo hilo lilikwama kutokana na upinzani wa kisiasa
-
Adhabu za mipango ya nominee ni pamoja na faini hadi baht milioni 1, kifungo hadi miaka 3, na uuzaji wa lazima wa mali ndani ya siku 180 kama inavyoamriwa na Idara ya Ardhi
Maswali Yanayoulizwa Mara kwa Mara
Je, mgeni anaweza kununua nyumba Thailand kihalali mwaka 2026?
Mgeni hawezi kumiliki moja kwa moja ardhi yenye nyumba juu yake. Sheria inazuia umiliki wa ardhi na watu wasio wakazi. Njia halali ni pamoja na kumiliki jengo lenyewe kando huku ukikodisha ardhi kwa muda mrefu, au kununua kupitia mwenzi wa ndoa Mthai chini ya masharti maalum. Kwa upande mwingine, vyumba vya condominium vinaweza kununuliwa moja kwa moja chini ya hati ya freehold.
Ni hatari gani zinazokuja na mfumo wa nominee ownership?
Hatari ni kubwa sana. Zaidi ya kutaifishwa mali na mashtaka ya jinai, mwekezaji anategemea kabisa wanahisa wa nominee. Hawa 'washirika' wa Kithai ndio wanaomiliki kampuni kisheria, na wanaweza kuuza mali au kubadilisha wakurugenzi wakati wowote. Mahakama katika migogoro ya aina hii mara nyingi huamua kwa niaba ya serikali.
Kwa nini mamlaka zimeongeza nguvu za usimamizi sasa hivi?
Mambo kadhaa yamekutana kwa wakati mmoja. Kupanda kwa bei za mali za kifahari kumevutia hisia za vyombo vya habari na umma. Msimamo wa kisiasa dhidi ya 'kuuza ardhi kwa wageni' umepata nguvu bungeni. DSI pia imepata fedha za ziada na zana za kidijitali zilizoongezwa kufuatilia mifumo ya kampuni yenye mashaka, jambo linalothibitishwa na operesheni zinazoendelea awamu kwa awamu kutoka Bangkok hadi Phuket na visiwa vya kusini.
Ni maeneo gani ya Bangkok yanayokaguliwa zaidi?
Maeneo ya kifahari yanayovutia ukaguzi wa karibu zaidi ni Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, na miji ya makazi yenye ulinzi (moo baan) katika maeneo ya Bang Na na Ramkhamhaeng. Mali zenye thamani zaidi ya baht milioni 20 hupigiwa alama moja kwa moja kwa ukaguzi.
Je, ukodishaji wa muda mrefu (leasehold) ni njia salama mbadala?
Ukodishaji wa muda mrefu (miaka 30 wenye chaguo la kuongeza muda) ni chombo halali kinachotambuliwa na sheria ya Thailand. Muda wa awali wa miaka 30 unalindwa kikamilifu. Uongezaji wa muda wa pili na wa tatu unategemea mkataba na nia njema ya mwenye ardhi, ndiyo maana mkataba wa kisheria uliopangwa vizuri ni jambo la lazima.
Nini kinatokea kwa mali baada ya kutaifishwa?
Idara ya Ardhi hutoa amri ya uuzaji wa lazima ndani ya siku 180. Iwapo mmiliki hatauza kwa hiari, mali huenda kwenye mnada. Fedha zinazopatikana hurejeshwa kwa mmiliki baada ya kuondoa faini na gharama, ingawa bei za mnada kwa kawaida huwa chini sana ya thamani halisi ya soko.
Je, hili linawaathiri wawekezaji wa China pekee?
Hapana. Sheria inatumika kwa wageni wote bila ubaguzi. Kesi kama hizi zimewahi kufunguliwa dhidi ya raia wa Urusi, nchi za Ulaya, na Australia, hasa Phuket na Koh Samui. Mtandao wa Kichina umevutia hisia kutokana na ukubwa wake, lakini mfumo wa utekelezaji wa sheria ni wa kila mtu, jambo linalothibitishwa na operesheni zinazofanana Phuket, Phang Nga, na Krabi.
Wawekezaji wanawezaje kulinda mtaji wao kihalali Thailand?
Hatua tatu muhimu zaidi ni hizi. Kwanza, nunua vyumba vya condominium chini ya hati ya freehold ndani ya kiwango cha 49% cha umiliki wa kigeni. Pili, iwapo villa ndizo zinazokuvutia, tumia mifumo ya leasehold ukishirikiana na wakili aliyethibitishwa. Tatu, fanya uchunguzi wa kina (due diligence) kwa kila mali kupitia wakili huru asiyehusiana na mwendelezaji wa mradi.
Uchunguzi huu si tukio la ajabu, bali ni sehemu ya mwelekeo wa kimfumo wa sera za mamlaka za Thailand. Mifumo ya nominee iliyokuwa ikifanya kazi kwa miongo kadhaa sasa inabeba kiwango cha hatari kisichokubalika. Kwa wawekezaji wanaopanga kununua mali Bangkok au visiwani, njia pekee salama ni matumizi ya mifumo ya umiliki iliyo halali kabisa. Soko la Thailand bado ni la kuvutia: mapato ya kukodisha (rental yields) ya vyumba vya condominium yanafikia 5-7% kwa mwaka, na gharama ya kuingia ni sehemu ndogo tu ukilinganisha na unavyokutana nayo Singapore au Hong Kong. Lakini ulinzi wa mtaji wako unaanzia na muundo sahihi wa mkataba.
Timu ya Mali Thailand inaweza kukusaidia kuchagua muundo sahihi wa umiliki kabla hujaweka fedha zako, ili uepuke mitego kama hii.
Chanzo: International Investment