Kama unafuatilia soko la mali isiyohamishika Phuket au Koh Samui, huenda umeshasikia minong'ono kuhusu ukaguzi mpya wa serikali ya Thailand dhidi ya makampuni yanayomilikiwa na wageni. Hii si uvumi. Mei 2026, Idara ya Ardhi ya Thailand ilituma nyaraka tatu za dharura kwa ofisi zote za ardhi za mikoa nchini kote. Ujumbe ulikuwa wazi: mifumo ya 'nominee' inayotumiwa na wageni kudhibiti ardhi kupitia makampuni ya Kithai sasa itafuatiliwa kupitia hifadhidata moja ya kitaifa.
Hii si sheria mpya. Ni kiwango kipya cha utekelezaji wa sheria iliyokuwepo tangu zamani. Tofauti kubwa ni hii: hapo awali, ukaguzi ulitegemea afisa binafsi wa ofisi husika. Sasa kila mkoa unafanya kazi chini ya kiwango kimoja, na orodha za ukaguzi zinazofanana, pamoja na daftari la kidijitali la kitaifa la mashirika yote yanayomiliki ardhi.
Kwa wawekezaji wengi wa kigeni, ikiwemo wale kutoka Urusi, Ulaya, na sehemu nyingine ambao kwa miongo kadhaa wamekuwa wakinunua villa na viwanja kupitia makampuni ya Kithai, huu ni wakati wa kukabiliana na ukweli.
Mambo Muhimu Unayopaswa Kufahamu
-
Nyaraka tatu za dharura zilitolewa na Idara ya Ardhi ya Thailand mnamo Mei 2026, zikielekezwa kwa ofisi zote za ardhi za mikoa nchini kote.
-
Miamala ya fedha taslimu kuanzia THB milioni 2 (takribani $57,000) na mali zenye thamani zaidi ya THB milioni 5 (takribani $143,000) sasa zinaanzisha moja kwa moja ukaguzi wa chanzo cha fedha na hali ya kifedha chini ya Kifungu cha 74 cha Land Code.
-
Urithi halali pekee ndio ubaguzi unaosamehewa kutoka kwenye ukaguzi wa moja kwa moja.
-
Hifadhidata moja ya umoja inajengwa, ikihusisha kila shirika la kisheria linalomiliki ardhi: tarehe ya usajili, tarehe ya ununuzi, thamani iliyokadiriwa, na madhumuni ya biashara yaliyotajwa.
-
Makampuni yenye umiliki wa hisa za kigeni zaidi ya kiwango kilichowekwa yanaainishwa kuwa hatari kubwa na yatapitia uchunguzi wa kina zaidi.
-
Ukaguzi ulioimarishwa unahusisha uchambuzi wa daftari la wanahisa, ulinganishaji na Idara ya Maendeleo ya Biashara (DBD), taarifa za fedha, mikataba, na ukaguzi wa ana kwa ana wa mali husika.
-
Zaidi ya makampuni 11,000 katika maeneo maarufu ya utalii kama Phuket, Koh Samui, Koh Phangan, na Krabi tayari yako chini ya ukaguzi, kulingana na taarifa za mali isiyohamishika za kikanda.
Historia na Muktadha wa Sheria
Wageni hawajawahi kuruhusiwa kumiliki ardhi moja kwa moja nchini Thailand. Kanuni hii inatokana na Land Code ya mwaka 1954. Mgeni anaweza kumiliki chumba cha condominium, ndani ya kiwango cha 49% cha umiliki wa wageni katika jengo husika, lakini si villa wala kiwanja cha ardhi. Hiyo ndiyo sheria kwa maandishi.
Kwa vitendo, sekta nzima ilijengwa kwa miongo miwili iliyopita ili kupita sheria hii. Mtindo ulikuwa rahisi: kuanzisha Kampuni ya Kithai (Thai Limited Company) ambapo mgeni anamiliki 49% ya hisa wakati wanahisa wa Kithai wanaofanya kazi kama 'nominee' wanamiliki 51% iliyobaki. Kampuni ndiyo inayonunua ardhi, na mgeni ndiye anayeishi humo. Mashirika ya sheria, mawakala, hata baadhi ya wawekezaji wa majengo wameuza mtindo huu kwa miaka mingi kama suluhisho la kawaida kabisa.
Mamlaka zilijua tangu awali kuwa mazoezi haya yapo. Kifungu cha 96 cha Land Code kinaruhusu adhabu ya hadi miaka 2 gerezani na faini ya hadi THB 20,000 kwa yeyote anayemsaidia mgeni kukwepa marufuku ya umiliki wa ardhi. Lakini utekelezaji ulikuwa nadra na usio na mfumo thabiti. Ofisi moja ya ardhi ingeweza kusajili muamala bila maswali, nyingine ingekataa moja kwa moja. Kila kitu kilitegemea mkoa, hali ya afisa husika, na jinsi karatasi zilivyoandaliwa kwa uangalifu.
Nyaraka za Mei 2026 zinalenga hasa hitilafu hii ya kutofautiana. Kwa mara ya kwanza, mfumo wa pamoja unaanzishwa: hifadhidata moja, vigezo vimoja, orodha za ukaguzi zinazofanana kote nchini. Kulingana na Silk Legal, kampuni ya kisheria iliyochapisha kwanza uchambuzi wa kina wa maelekezo haya mapya, hii si mabadiliko ya sheria yenyewe bali ni uunganishaji wa utekelezaji.
Hii ina maana gani kwa vitendo? Fikiria kampuni ya Kithai yenye wanahisa wawili wa Kithai na mwanahisa mmoja wa kigeni anayemiliki 49%, ambayo ilinunua villa Phuket kwa THB milioni 15. Hapo awali, ofisi ya ardhi ingesajili tu muamala huo. Sasa mfumo unaainisha kampuni hii moja kwa moja kama hatari kubwa. Maafisa watachambua daftari la wanahisa: wanahisa hao wa Kithai ni akina nani? Kazi zao ni zipi? Fedha zao zinatoka wapi? Je, kampuni inafanya biashara halisi, au ipo tu kushikilia kipande kimoja cha mali? Mkaguzi anaweza kutembelea mali hiyo kuona ni nani hasa anayeishi humo.
Kiwango cha THB milioni 2 kwa miamala ya fedha taslimu kinavutia sana. Malipo ya fedha taslimu kwa mali si jambo la ajabu nchini Thailand, hasa katika ukanda wa mapumziko na soko la mali za mikono ya pili. Kila muamala wa aina hii sasa unaanzisha moja kwa moja ukaguzi wa chanzo cha fedha, ukiingiliana na sheria za kupambana na utakatishaji wa fedha (AMLA), hivyo kuongeza kizuizi kingine kwa miamala isiyo wazi.
Muktadha wa kikanda pia una umuhimu. Thailand si nchi pekee ya Kusini-Mashariki mwa Asia inayoongeza usimamizi wa umiliki wa mali za wageni. Vietnam ilirekebisha sheria yake ya makazi mwaka 2024 kwa vizuizi vipya kwa wanunuzi wa kigeni. Indonesia mara kwa mara inarekebisha kanuni kwa wanunuzi wa kigeni Bali. Lakini mtindo wa Thailand ni wa pekee: sheria hazibadiliki, ni utekelezaji unaobadilika hatimaye.
Kwa wale ambao tayari wanamiliki ardhi kupitia mifumo ya 'nominee', hali si dhahiri kabisa. Nyaraka hizi zinalenga hasa miamala mipya na ukaguzi wa mfumo uliopo, lakini hifadhidata inayojengwa inahusisha kila shirika la kisheria linalomiliki ardhi, ikiwemo manunuzi ya zamani. Hii ina maana kampuni iliyoanzishwa miaka kumi iliyopita kushikilia villa moja bado inaweza kupitiwa ukaguzi.
Wawekezaji wanapaswa kufanya nini? Kwanza, agiza ukaguzi (audit) wa mifumo iliyopo kwa wakili mwenye ujuzi wa sheria za Kithai. Pili, zingatia mifumo mbadala: leseni ya muda mrefu ya kukodisha (leasehold ya miaka 30 na chaguo la kuongeza), umiliki wa condominium ndani ya kiwango cha wageni, au uwekezaji kupitia Bodi ya Uwekezaji ya Thailand (BOI), ambayo katika baadhi ya hali huruhusu wageni kumiliki ardhi moja kwa moja.
Maswali Yanayoulizwa Mara kwa Mara
Je, Thailand imepiga marufuku wageni kununua mali mwaka 2026?
Hapana. Nyaraka mpya hazibadilishi sheria. Wageni bado wanaweza kununua condominium ndani ya kiwango cha 49% cha umiliki wa wageni. Marufuku ya umiliki wa moja kwa moja wa ardhi imekuwepo kwa miongo kadhaa; jipya ni utekelezaji wa kimfumo.
Muundo wa 'nominee' ni nini na kwa nini unachunguzwa sana?
Ni kampuni ya Kithai ambapo 51% ya hisa ni za raia wa Kithai wanaotenda kama wanahisa wa 'nominee', wakati mmiliki halisi wa manufaa ni mgeni anayemiliki 49%. Mipangilio kama hii daima imekuwa katika eneo lisilo wazi kisheria. Sasa inabainishwa kupitia hifadhidata moja ya umoja na ukaguzi wenye viwango sawa.
Ni kiasi gani cha muamala kinachoanzisha ukaguzi wa moja kwa moja?
Miamala ya fedha taslimu kuanzia THB milioni 2 na mali zenye thamani zaidi ya THB milioni 5 (bila kujumuisha urithi halali) sasa zinapitia ukaguzi wa chanzo cha fedha moja kwa moja chini ya Kifungu cha 74 cha Land Code.
Je, hii inaathiri mali ambayo tayari imenunuliwa?
Inaweza kuathiri, ndiyo. Hifadhidata ya mashirika yote ya kisheria yanayomiliki ardhi inakusanywa, ikiwemo makampuni yaliyosajiliwa zamani. Manunuzi ya zamani bado yanaweza kupitiwa ukaguzi.
Je, mtu anaweza kuingia gerezani kwa umiliki wa aina ya 'nominee'?
Kifungu cha 96 cha Land Code kinaruhusu adhabu ya hadi miaka 2 gerezani na faini ya hadi THB 20,000 kwa kumsaidia mgeni kupata ardhi kinyume cha sheria. Kihistoria, mashtaka ya jinai yamekuwa nadra, lakini kiwango kipya cha usimamizi kinaongeza hatari.
Kuna njia gani mbadala badala ya umiliki wa 'nominee'?
Leseni ya muda mrefu ya kukodisha (miaka 30), ununuzi wa condominium ndani ya kiwango cha wageni, na uwekezaji unaohusiana na BOI, ambao katika hali fulani hutoa haki za umiliki wa ardhi. Kila chaguo lina vizuizi vyake na linahitaji ushauri sahihi wa kisheria.
Je, hii inatumika katika mikoa yote ya Thailand?
Ndiyo. Nyaraka hizi zilitumwa kwa ofisi zote za ardhi za mikoa. Kwa mara ya kwanza, kiwango kimoja cha kitaifa cha ukaguzi kinatumika nchi nzima.
Je, inafaa kutembelea Thailand sasa kuangalia mali?
Kama unafikiria kununua, ni busara kwenda mwenyewe na kutathmini hali halisi pamoja na wakili. Panga ziara na mashauriano ya kisheria mapema kabisa.
Ninawezaje kujua kama kampuni yangu itaainishwa kwa ukaguzi?
Kama kampuni inamiliki ardhi, ina wanahisa wa kigeni, na haionyeshi shughuli halisi za kibiashara, hizi ni ishara za kawaida za hatari kubwa. Ukaguzi wa haraka wa mfumo wako unashauriwa.
Maelekezo mapya ya Idara ya Ardhi yanatoa ishara wazi: enzi ya utekelezaji uliotawanyika na usio na mfumo inafikia mwisho. Yeyote aliyewekeza katika mali ya Thailand anapaswa kupitia upya mifumo yake ya umiliki sasa, badala ya kusubiri mkaguzi mlangoni. Timu ya Mali Thailand inaweza kukusaidia kuelewa chaguo salama zaidi kwa hali yako.
Chanzo: The CITY Asia