Jibu la Haraka
Serikali ya Thailand imeamua kuongeza muda wa mpango wake wa kuchochea soko la mali isiyohamishika hadi mwisho wa mwaka 2027, badala ya kuufunga 2026 kama ilivyopangwa awali. Hii inamaanisha kuwa ada ya uhamisho wa umiliki bado itabaki chini kwa kiwango cha 0.01% badala ya 2%, na ada ya usajili wa rehani itabaki 0.01% badala ya 1%, kwa nyumba zenye thamani ya hadi baht milioni 7 za Thailand. Benki Kuu ya Thailand (Bank of Thailand) nayo imeongeza masharti nafuu ya uwiano wa mkopo kwa thamani ya mali (LTV) hadi tarehe 30 Juni 2027, jambo linalorahisisha upatikanaji wa mikopo na kupunguza kiasi cha malipo ya awali.
Kwa mnunuzi anayetoka nje ya Thailand, hasa Waswahili wanaotafakari kuwekeza Phuket au Bangkok, hii si tu habari ya kisera - ni dirisha halisi la fursa. Wakati uchumi wa kanda ya Kusini-Mashariki mwa Asia ukiendelea kupungua kasi na imani ya walaji wa ndani ikiendelea kuwa ya tahadhari, serikali ya Thailand imeamua kuendelea kuunga mkono soko badala ya kuliachia lipambane pekee. Hiki ni kiashiria muhimu kwa mtu yeyote anayefikiria kununua nyumba au ghorofa (condominium) huko.
Kwa Nini Hii Ni Muhimu Kwa Wewe Kama Mwekezaji
Wizi wa muda haujawahi kuwa rafiki kwa mwekezaji anayesubiri. Kuongezwa huku kwa mara ya tatu mfululizo tangu mpango huu uanzishwe baada ya janga la COVID-19 mwaka 2020 kunaonyesha jambo moja wazi: serikali ya Thailand haitaki soko lisimame. Kila mara uchumi unapoyumba kidogo, wanarudia mpango huo huo - kupunguza gharama za manunuzi ili kuvutia wanunuzi wapya kuingia sokoni.
Kwa mwekezaji wa Kiswahili anayeangalia soko la nje kwa mara ya kwanza, hii inamaanisha muda mzuri wa kuingia bila kulipa gharama za ziada ambazo kawaida huongeza mzigo wa manunuzi.
Takwimu Muhimu Unazopaswa Kuzijua
- Kikomo cha bei: Ada zilizopunguzwa zinahusika na mali zenye thamani ya hadi baht milioni 7 za Thailand (takriban dola za Kimarekani 195,000 kwa kiwango cha sasa cha ubadilishaji fedha)
- Akiba kwa mali ya baht milioni 5: Mnunuzi anayenunua mali yenye thamani ya baht milioni 5 anaokoa takriban baht 150,000 (karibu dola 4,200) kwenye ada zote pamoja, ikilinganishwa na viwango vya kawaida
- Ukubwa wa soko la mikopo ya nyumba: Kwa mujibu wa Benki Kuu ya Thailand, jumla ya mikopo ya rehani mwaka 2025 ilifikia takriban baht bilioni 680 - kiasi kilicho karibu 4% chini ya kilele cha mwaka 2023
- Ukuaji wa bei Bangkok: Bei ya wastani kwa kila mita ya mraba jijini Bangkok iliongezeka kwa 3.2% mwaka hadi mwaka kufikia mwanzoni mwa 2026
- Ukuaji wa bei Phuket: Phuket ilirekodi ukuaji wa bei wa 5-7% katika kipindi hicho hicho, ikionyesha mvuto mkubwa zaidi wa wawekezaji wa kimataifa
- Ukomo wa umiliki wa kigeni haujabadilika: Kiwango cha juu cha 49% cha umiliki wa kigeni kwenye majengo ya ghorofa (condominium) bado kipo pale pale; mpango huu unapunguza gharama tu, si sheria za umiliki
- Msimamo dhidi ya wamiliki bandia wa ardhi: Thailand imechukua hatua kali dhidi ya mipango ya umiliki wa ardhi kwa njia ya makampuni bandia (nominee), ikifungulia mashtaka zaidi ya makampuni 850 tangu mwanzoni mwa 2026, huku hasara za serikali zikikadiriwa kuzidi baht bilioni 15 - jambo linalothibitisha kuwa umiliki wa moja kwa moja (freehold) wa ghorofa bado ndiyo njia salama zaidi kisheria kwa wanunuzi wa kigeni
- Ushindani wa kikanda: Vietnam na Malaysia nazo zina mipango yao ya vivutio; Thailand inaendelea kushikilia nafasi yake kwa uwazi wa kisheria na miundombinu iliyopevuka tayari
Ni Kiasi Gani Halisi Utaokoa?
Upunguzaji huu wa ada haujaachwa kwenye maneno matupu - kuna namba halisi. Ukinunua mali kwa bei ya baht milioni 5, jumla ya akiba kwenye ada za uhamisho na rehani ni takriban baht 150,000 (karibu dola 4,200), ukilinganisha na viwango vya kawaida. Ukinunua kwa bei ya juu kabisa inayostahiki, yaani baht milioni 7, akiba inafikia karibu baht 210,000.
Kwa mwekezaji anayeangalia mapato ya kukodisha (rental yield), akiba hii ina athari ya moja kwa moja. Kama mwekezaji ameokoa baht 150,000 kwenye ada za studio yenye thamani ya baht milioni 5, na mali hiyo inazalisha mapato ya kukodisha ya 5-6% kwa mwaka, kipindi cha kurudisha gharama (breakeven) kinapungua kwa takriban miezi 6 hadi 8.
Aina Gani za Mali Zinastahiki?
Ghorofa (condominium), nyumba za mfululizo (townhouse), na nyumba za familia moja zote zinaingia kwenye kundi linalostahiki punguzo hili. Hata hivyo, ni muhimu kufahamu kuwa wageni wanaweza kumiliki moja kwa moja (freehold) tu ghorofa. Villa na nyumba nyingine zinapatikana kupitia mikataba ya kukodisha kwa muda mrefu (miaka 30+30+30) au umiliki kupitia kampuni iliyosajiliwa Thailand - ingawa njia ya pili ina hatari kubwa ya kisheria kutokana na msako unaoendelea wa serikali dhidi ya mipango ya umiliki bandia.
Maeneo Gani Yanafaa Zaidi Kuwekeza Sasa?
| Jiji/Eneo | Maeneo Yaliyopendekezwa | Sifa Kuu |
|---|---|---|
| Bangkok | Ukanda wa Sukhumvit (vituo vya BTS kutoka Asok hadi Ekkamai), Rama 9 | Mahitaji thabiti ya kukodisha |
| Phuket | Bang Tao, Laguna | Wanunuzi wa kimataifa wengi, ukuaji wa bei 5-7% mwaka hadi mwaka |
| Pattaya | Pratamnak, Wong Amat | Soko linalokua kwa kasi |
| Koh Samui | Pwani ya kaskazini karibu na Bophut na Maenam | Mchanganyiko wa mapato ya kukodisha na ongezeko la thamani |
Maeneo haya yanachanganya mahitaji thabiti ya wapangaji na uwezekano wa kuongezeka kwa thamani ya mali kwa muda.
Je, Visa ya LTR Inahusiana Vipi na Vivutio Hivi?
Visa ya makazi ya muda mrefu ya Thailand (LTR) haihitaji ununuzi wa mali na inasimama peke yake, tofauti na mpango huu wa vivutio. Hata hivyo, ukichanganya ada za manunuzi zilizopunguzwa na kiwango cha kodi ya mapato ya kibinafsi cha LTR cha 17% kilichowekwa rasmi, unapata mojawapo ya mfumo wa kuingia wenye gharama nafuu zaidi katika Kusini-Mashariki mwa Asia kwa wawekezaji wenye mtaji mkubwa na wataalamu wanaofanya kazi kwa mbali.
Je, Kuna Hatari Vivutio Hivi Vikaghairiwa Ghafla?
Kinadharia inawezekana - Baraza la Mawaziri linaweza kubadilisha uamuzi wowote wa sera wakati wowote. Kiuhalisia, hakuna hata mara moja ambapo mpango huu umeghairiwa mapema katika miaka sita ya utekelezaji wake. Hatari kubwa zaidi kwa wanunuzi si kughairiwa mapema, bali ni kupanda kwa bei wakati wa kipindi cha vivutio, kwa sababu gharama nafuu za kuingia zinachochea mahitaji na kusukuma thamani za mali juu.
Je, Nihitaji Kuwa Thailand Kukamilisha Ununuzi?
Ziara ya kuangalia eneo (site visit) inashauriwa sana kabla ya kufanya uamuzi wa mwisho, lakini muamala wenyewe unaweza kukamilika kupitia mamlaka ya uwakilishi (power of attorney). Wawekezaji wengi hufanya safari fupi ya ukaguzi, kupitia miradi miwili au mitatu waliyoichagua, kisha kukamilisha ununuzi kwa mbali baada ya uchunguzi wa kina (due diligence) kukamilika.
Je, Nitegemee Kuongezwa Kwingine Baada ya 2027?
Mwelekeo umekuwa thabiti - mpango huu umeongezwa mara tatu tangu 2020. Serikali huwa na tabia ya kuendeleza vivutio wakati kutokuwa na uhakika wa kiuchumi kunaendelea. Hata hivyo, kudhania kuwa upanuzi mwingine ni jambo la hakika kungekuwa kosa. Ikiwa hali ya uchumi itatulia, ada zitarudi kwenye viwango vya kawaida. Njia ya busara ni kufanya muamala sasa hivi wakati vivutio bado vimehakikishwa.
Hitimisho
Kuongezwa kwa mpango wa vivutio vya mali isiyohamishika Thailand hadi 2027 si ukarimu wa serikali - ni hesabu ya kimkakati. Soko linahitaji mahitaji, na mahitaji yanahitaji masharti nafuu ya kuingia. Kwa mwekezaji anayefikiria Thailand, mazingira ya sasa yako karibu na bora kabisa: ada za muamala ziko chini kihistoria, bei bado hazijaakisi kikamilifu uwezo wake wa ukuaji, na mfumo wa kisheria wa umiliki wa moja kwa moja wa ghorofa kwa wageni bado ni thabiti na uliojaribiwa vizuri.
Uko tayari kuwekeza Thailand? Wataalamu wa Mali Thailand watakusaidia kupata mali inayokufaa.
Chanzo: Bangkok Post